不動産売買サポート
不動産売買サポート
- 不動産を売りたい、買いたい
- 不動産を購入した
- 不動産の個人間売買を考えている
インターネットの普及もあり不動産の個人間売買が徐々に広がりつつあります。仲介手数料分の経費削減、また場合によっては市場流通価格より低廉な価格で取引が実現できる可能性があるからです。
しかし、不動産取引において、どういった建築の制限があるのか、隠れた瑕疵等（欠陥）がないか等々を専門家に調べてもらい、かつ売主・買主が後々トラブルを避けるため、しっかりとした内容の売買契約書を締結すべきでしょう。
こういった不動産の個人間売買を当事務所はサポートしております。
必要があれば、信頼のおける不動産仲介会社等ご紹介もさせて頂きます。
報酬： 売買価格の1% （契約書作成、契約時立会、融資申込、決済時立会。登記費用別途）
不動産の取引は、通常、不動産業者を介して（介さない場合もありますが）、その土地や建物を売りたいという方と、買いたいという方が不動産売買の契約を結んでおき、一定の日(決済日)に、売買代金の授受をして、不動産の引渡しをし、登記申請を行います。この一連の流れに司法書士が関与し、間違いなく不動産の名義が書き換えられるよう「人・もの・意思」の確認して、お金を動かしてもいいですよというゴーサインを出すことを、決済立会いといいます。
こういった不動産の決済立会いサポートを当事務所は行っております。
報酬： 決済立会21,000円 （遠隔地の場合別途交通費要する場合あり。登記費用別途）
- 共有名義で購入する場合、持分はどのように決めたらよいのですか？
- 売買代金に対する出資割合で決めるのが原則です。
例えば、売買代金が２，０００万円の不動産をご夫婦で購入する場合、夫が１，５００万円、妻が５００万円を出資（負担）したときは、夫が３／４、妻が１／４の持分割合となります。このように出資額に相当する持分を持たないと、税務署に贈与とみなされる場合がありますので注意が必要です。 - 登記済権利証の制度がなくなり、新たに登記識別情報の制度になったとのことですが、どのような制度ですか？
- 不動産登記法が改正され、従来の登記済権利証の代わりに、登記識別情報という１２桁の英数字を組み合わせたパスワードが記載された登記識別情報通知書が法務局より発行されることになりました。
登記済権利証の場合は、他人に盗まれて悪用されないように、書面そのものを大事に管理保管しておけばよかったのですが、パスワードは単なる情報ですので、他人に見られたりコピーされただけで、権利証が盗まれたのと同じ状況に成りかねません。従って、管理保管には十分注意が必要です。
登記費用は、登録免許税（登記をする際に国に納める税金）と司法書士報酬、交通費、その他諸費用、消費税など登記に関連する費用の総称です。
登記費用は事前にお見積もりをさせていただいております。なお、登記申請時に登録免許税を納付する必要があるため、残代金決済時にお支払いしていただいております。
＜司法書士報酬＞
個々の事案により、評価額・住宅ローンの有無・登記申請構造などで相違しますので、内容確認次第お見積もりさせていただきます。
参考
居住用一般の不動産を購入の場合
- 所有権移転１件
- ３万円～５万円
- 所有権保存１件
- 1万２千円～1万６千円
- 抵当権設定１件
- ２万５千円～５万円
- 住宅用家屋証明書取得
- ３千円～４千円
- その他資料調査
- ０円（上記費用に含みます）
- 登記事項証明書１通
- ８００円
- 日当・立会料・交通費
- 事案に応じ
＜登録免許税＞
登録免許税とは、不動産を購入または新築し、所有権の登記などを法務局に申請するとき納めます。国に払う税金です。
登録免許税は、「当該不動産の価格×登録免許税の税率」で計算されます。不動産の価格は、課税標準と呼ばれていますが、課税標準は、都税事務所や各市町村役場の固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産評価額）となります。なお、固定資産評価額がない新築の建物については、建物の構造別・用途別に各法務局が作成している認定価格が課税標準となります。
住宅ローン借り入れに伴う抵当権の設定登記の場合には債権金額(一般的には借りた金額)が課税標準となります。
通常の居住用住宅の購入における登録免許税の税率は下記のとおりです。ただし、住宅用家屋については2012年3月31日まで軽減措置があります。
― 税率(2010年8月現在) ―
所有権の保存登記 固定資産評価額又は認定価格の 0.4% （軽減税率適用の場合 0.15% ）
売買による所有権の移転登記 固定資産評価額の 2.0% （軽減税率適用の場合 0.3% ）
（但し、土地の所有権の移転登記は 固定資産評価額の 1.0% (2011年3月31日まで)）
抵当権の設定登記 債権額の 0.4% （軽減税率適用の場合 0.1% ）
参考例
居住用中古一戸建て
固定資産評価額 土地2000万円、建物1000万円を住宅ローン2000万円で購入した場合
- (軽減措置が適用される場合)
- 2000万円×1%＋1000万円×0.3%＋2000万円×0.1％＝ 25万円
- (軽減措置が適用されない場合)
- 2000万円×1%＋1000万円×2.0%＋2000万円×0.4％＝ 48万円
軽減税率が適用される場合とは
住宅用家屋を購入した場合、ある条件を満たすと登録免許税の税率が軽減されます。
軽減税率を適用してもらうためには、登記申請の時に添付書面として、その住宅が存在する市町村等による証明書（住宅用家屋証明書・専用住宅証明などの名称）を添付しなければいけません。また、築20年を超える木造一戸建や、築25年を超えるﾏﾝｼｮﾝなどは、「耐震性を有することの証明書」を添付しなければいけません。要件を満たしていても後から主張しても還付されませんので注意が必要です。もっとも、当事務所で判断して取得していますので心配なされなくても結構です。
【軽減税率】（平成24年3月31日まで：建物のみに適用）
建物所有権の保存登記 0.4% → 0.15%(軽減税率)
建物所有権の移転登記 2.0% → 0.3%(軽減税率)
抵当権の設定登記 0.4% → 0.1%(軽減税率)
【軽減税率を適用するための要件】
- 個人が平成24年3月31日までに新築または取得した家であること。
- 自分(登記名義人)が住む家屋であること。
- 新築または取得後１年以内に登記をすること。
- 床面積が50㎡以上であること（登記簿上の面積）。
＊マンションなど区分所有の場合は、共有部分の床面積を含まず、居住用部分の登記床面積が50㎡以上であること。
- 所有権移転登記の場合は、売買か競落により取得したこと。（中古売買の場合）
- 築20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）であること。
または、築年数にかかわらず、新耐震基準に適合することが証明されたことが必要になります。
